الدمام – أصداء وطني :

أكد خبراء في القطاع العقاري بالمنطقة الشرقية، عقاريون، أن أسعار الوحدات السكنية المعروضة للبيع حالياً ستتراجع بنسبة %20 خلال الأيام القليلة جراء إعلان وزارة الإسكان عن عدد المستحقين للسكن والمنتجات التي ستوزعها عليهم، مشيرين إلى أن زمن المضاربات والتلاعب بالأسعار من قبل بعض المستثمرين قد انتهى ولابد من تصحيح وضع السوق. وأوضحوا أن ما يزعمه التجار بتداول المليارات في القطاع العقاري غير صحيح بدليل أن وزارة العدل قد كشفت بمؤشرها الأخير أن مبيعات العقار بالمنطقة الشرقية (السكني، والتجاري) يقارب 16 مليون ريال خلال الربع الثالث من العام الهجري الحالي، وأبانت المؤشرات العقارية بالوزارة أن مساحة صفقات مبيعات العقار خلال الربع الثالث تصل ما يقارب 93.8 مليون متر مربع، وذلك بما يعادل %63.6 للعقار التجاري، و%34 للعقار السكني. وكانت وزارة الإسكان كشفت الأسبوع الماضي، عن البيانات التفصيلية لمستحقي الدعم السكني وتوزيعهم حسب المناطق والسن والجنس والوظيفة وعدد أفراد الأسرة، حيث بلغ العدد الإجمالي للمستحقين 620889 ألف مواطن، نصيب المنطقة الشرقية يبلغ 120897 ألف مواطن، وقد سجل الموظفون الحكوميون النسبة الأعلى في استحقاق الدعم السكني، حيث استحق الدعم أكثر من 366 ألف متقدم ومتقدمة، ثم موظفو القطاع الخاص بـأكثر من 130119 ألف مستحق، يليهم المتقاعدون بنحو 39 ألف مستحق، وأصحاب الأعمال الحرة بأكثر من 14 ألف مستحق والطلاب 4 آلاف مستحق فيما سجل 67 ألف مستحق تحت تصنيف (غيرذلك). وحققت المرحلة العمرية من 30 إلى 39 النسبة الأعلى بين المستحقين، حيث بلغت أعداد المستحقين 292 ألفا، تليها الفئة العمرية (أكثر من 40 عاماً)، حيث بلغ عدد المستحقين فيها أكثر من 194 ألف مواطن ومواطنة، وحققت المرحلة العمرية (أقل من 20 عاما) النسبة الأقل باستحقاق 8 متقدمين.

المساهمات العقارية

وقال الخبير العقاري عادل الدوسري: إن المساهمات العقارية التي نظمت بالمنطقة الشرقية أضافت للمواطنين والسوق مخططات سكنية مخدومة، ولكنها كانت تظم بعض السلبيات وأبرزها أن الكل يستطيع أن ينظم مساهمة ويطرحها في السوق سواء كان مستثمرا يملك ملاءة مالية أو وسيطا وساعيا لا يملك بها حتى 10%، وإنما يركز فقط على عمولته وليس على عمل مخطط مكتمل الخدمات والجودة التي يطمح لها المواطن الراغب بالسكن.

وأضاف الدوسري أن تنظيم أكثر من 8 مساهمات في السنة الواحدة وبأماكن متعددة جعل تعثر أجزاء منها وارد جدا، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضي إلى أرقام خيالة جراء بعض منظمي المساهمات لأنه مصلحتهم تتكون في ثلاثة أمور الأول منها هو الاستفادة من عمولة شراء الأرض وطرحها للمساهمة، والأمر الثاني تخطيط الأرض وتوفير مبلغ من هذا التخطيط، أما الأمر الثالث فبيعها بالمزاد العلني بأسعار مبالغ بها وتتعدى مستوى المساهمة وذلك بمشاركته بعض المساهمين الآخرين بهدف رفع السعر، لذلك فإن قرار وزارة الإسكان بتوزيع المنتجات على المستحقين للدعم السكني سيكون له أثر إيجابي على المواطن وسلبي على التاجر الذي يقوم بشراء مخططات بأي سعر من أجل طرحها للمساهمة ليجنى من ورائها عمولات مجزية تزداد كلما زادت المضاربة.

وفيما يتعلق بمصير الوحدات المعروضة للبيع ولم تجد من يشتريها خلال العامين الماضيين، أوضح الدوسري أنه إذا لم تخفض أسعارها فإن وضعها سيبقى على ما عليه، وإذا لم يدرس أصحابها حركة السوق العقاري خلال المرحلة القادمة فسيتحملون مسئولية الخسارة لأن زمن المضاربات قد انتهى ولن تجد هذه الوحدات من يشتريها كما هو حالها الآن، بدليل أن مؤشر وزارة العدل كشف بأن مبيعات العقارات التجارية والسكنية خلال الربع الثالث من السنة الهجرية بلغت 16 مليون ريال. وبارك الخبير العقاري لوزارة الإسكان هذا الإنجاز التاريخي الذي سينمي القطاع السكني بالمملكة، وسيضع الحجر في أفواه المشككين في عملها ، متمنيا منها ضخ المزيد من الأراضي ودعم المواطنين لأن المملكة بحاجة إلى قرابة 2 مليون وحدة سكنية بالوقت الحالي، متوقعا تراجع أسعار العقارات خلال الأيام القادمة إلى حوالي 20%، وصفا سوق العقار بالسوق الشفاف الذي يتأثر كثيرا في الإشاعات فكيف إذا كان القرار حقيقيا وناتجا عن جهة حكومية.

مصير الوحدات المعروضة

وقال رجل الأعمال أحمد الرميح: إن المستحقين لمنتجات وزارة الإسكان والتي أعلنت عن أسمائم قبل أيام لن يؤثروا على حركة التداول بشكل كبير لأنهم أساسا كانوا ولا يزالون خارج عمليات التداول، بمعنى أنهم ليسوا من أصحاب رؤوس الأموال والمستثمرين أو من المقتدرين الذين يشترون الأراضي للبناء أو الوحدات للسكن لأن إمكاناتهم محدودة ولا يستطيعون الشراء، سواء منحتهم الوزارة أو لم تمنحهم .

وعن مصير الوحدات الجاهزة المعروضة للبيع حاليا، أوضح الرميح أن من الطبيعي لكل قرار حديث ردة فعل في البداية، ولكن مدة ذلك لن تتجاوز الثلاثة شهور ومن ثم يعود وضع السوق إلى طبيعته لأن الحاجة للسكن تفوق العدد الذي كشفت عنه وزارة الإسكان مؤخرا.

وأضاف، أن القطاع العقاري مر بحالة ركود خلال الفترة السابقة، وهذا أمر طبيعي ووارد مثلما حصل بسوق الأسهم الذي بدأ باستعادة نشاطه من جديد، مؤكدا أن أسعار العقارات لم تتغير رغم الركود التي مرت به لأن المعروض قليل والطلب على المساكن في نمو دائم.

وعن مستقبل المخططات في المنطقة الشرقية، قال الرميح: “في السابق كان عدد المخططات التي تطرح في المزادات كثيرة جدا بدليل أنه في الشهر الواحد يتم تنظيم أكثر من مزاد، ولكن حاليا لا توجد مخططات لأن الأراضي البيضاء أصبحت نادرة وغير موجودة”.

علاقة تكاملية

أما المستثمر بالقطاع العقاري عبدالله آل سليمان، فقد أكد أن عدد الوحدات التي ستطرحها وزارة الإسكان أقل بكثير من حجم الطلب على المساكن في المملكة، غير أن الشروط التي وضعتها تستهدف فئة معينة من المواطنين وهم من ذوي الدخل المحدود الذين لا يستطيعون الشراء بكل الأحوال، واستبعدت المواطنين الذين لديهم منازل متهالكة أو صغيرة يرغبون في تغييرها.

وأوضح أن علاقة وزارة الإسكان برجال الأعمال في المملكة تكاملية وليست عدائية واتهاما بين الطرفين، فكلما زاد الاتفاق استطاعت الوزارة أن تؤدي رسالتها بشكل أكبر، وكلما تنافر الطرفان زاد فشل الوزارة لأنه في جميع أنحاء العالم لم تستطع الجهات المعنية حل أزمة السكن لوحدها، ومن دون التعاون مع شركات التطوير العقاري ورجال الأعمال بجميع أنشطتهم التجارية.

وأكد آل سليمان أنه يوجد طلب كبير على الوحدات السكنية المعروضة للبيع في سوق المنطقة لأن الطلب يفوق قدرة الوزارة بدليل أن حجم الطلبات الموجودة لدى صندوق التنمية العقارية يفوق 2 مليون طلب، فلو تم منح القرض فقط (500 ألف ريال) لكل مواطن لأصبح المبلغ تريليون ريال، والمبلغ الذي تملكه الوزارة يبلغ 250 مليار ريال فكيف لها أن تحل هذه الأزمة بمفردها؟!

وأشار إلى أنه يوجد عدة حلول لأزمة السكن ولكنها تحتاج إلى تعاون بين جميع الأطراف، فالدولة تمتلك مساحات شاسعة من الأراضي بأطراف المدن والمطورين يملكون المواد والتخطيط، فهنا يتم وضع 10 تصاميم، على سبيل المثال، والاتفاق عليها وتحديد ربحية المطور ولنفترض ما بين 10 -20% بحيث يتم تحديد سعر كل وحدة بسعر لا يتجاوز الـ 600 ألف ريال، وهنا ضمنّا أن المواطن استطاع شراء منزل بقيمة شقة داخل المدينة لأن الأرض أساسا منحت من الدولة وغير محسوبة على المواطن وبهذه الطريقة تنخفض جميع أسعار العقارات بالمنطقة لأنه أصبح لدينا بديل عن المطور العقاري الذي لديه تكلفة أرض وبناء وأرباح وهو المطور الشريك مع الوزارة لأنه يسلم وحدة تقل بنسبة 50% عن المطور غير الشريك بسبب وجود الأرض الذي سيضطر إلى خفض أسعار منتجاته لأن أغلب المواطنين سيتجهون إلى المطورين العاملين مع الوزارة، وهناك حل آخر وهو أن تشتري الوزارة جميع الوحدات المتوافرة من فلل أو شقق بقيمة الـ 250 مليار ريال.

مؤشر وزارة العدل

وقال الخبير الاقتصادي ومدير مركز التنمية والتطوير للاستشارات الاقتصادية والإدارية، الدكتور علي بوخمسين: في الواقع هناك الكثير من الأمور المتداخلة بل وحتى المتضاربة التي تواجهنا في تحليل نتائج إعلان وزارة الاسكان الأخير المتعلق بإقرارها لمنح سكن لأكثر من 620 ألف مواطن، فقبل أن نقر أن هذا قرار تاريخي ويمثل أول بادرة مشجعة من قبل الوزارة التي كلفت من قبل الدولة لحل ازمة الإسكان ودعمها خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز بشكل كبير جدا ومنحها ٢٥٠ مليار ريال، وبعد انتظار طويل وحالة ترقب شديد من قبل المواطنين لتوالي تطورات مسلسل إحداث آلية معالجة الوزارة لهذه الأزمة الإسكانية وكما هو معلوم جليا أنه انعكست حالة هذا الترقب على السوق العقارية بشكل وصل به الى حالة شبه شلل بالسوق العقاري، وهذا ما أكدته معلومات المؤشر العقاري بالمنطقة الشرقية الذي أوضح أن حجم التداول العقاري لثلاثة أشهر وصل الى ١٦ مليون ريال وهو رقم صغير جدا يعبر عن وضع السوق العقاري الراكد بسبب ترقب المواطنين لحلول وزارة الإسكان وهنا كما أسلفنا نعود لتلمس آثار قرار الوزارة وأنه هل سيؤتي أكله بالحد فعلا من ارتفاع اسعار العقار أم أنه سينهي حالة الترقب السابقة ويؤدي فعليا لانتعاش السوق العقارية وتعود الأمور الى ما كانت عليه سابقا؟ وهو في الواقع يعبر عن نفسه بنفسه فهذا الرقم صغير جدا وجاء ليشير أن السوق يشهد أيضا حالة شلل وضعف في الأداء فلو كان السوق بكامل عافيته لكان هذا الرقم أكبر بعدة مرات وحتى بمراعاة أنه هو لفترة صيف وهي عادة تكون فترة ركود بالسوق، ولكن أيضا هو رقم صغير جدا حتى لفترة صيفية وربما هو أصدق ومعبر لإحجام المستهلكين العقاريين عن التداول بسبب توقعهم لانخفاض بالأسعار بسبب سياسات وزارة الإسكان الأخيرة ومن جهة مقابلة فإن ملاك العقارات يرفضون البيع بأسعار منخفضة حسب وجهة نظرهم، فمن هنا توقفت حركة البيع والشراء بسبب اختلاف توقعات كلا الطرفين وربما بإعلان وزارة الإسكان الأخير ستستمر حالة الركود لفترة قادمة قد تطول أو تقصر وفقا لتطورات الاحداث بالسوق العقارية.

وأضاف بوخمسين: هنا لا بد أن ننظر للوضع بدقة كما هو فهناك اشكالات عديدة تثار حول الكم المقرر منحه من قبل الوزارة فهو لا يتجاوز ثلثي المتقدمين أصلا للسكن، وأصلا المتقدمين هم لا يعبرون بدقة عن العدد الحقيقي لمن يحتاج للإسكان، ولكن وفقا للمعايير المقرة من قبل الوزارة في التسجيل بموقعها تم فقط تسجيل هذا العدد وحيث إن الفجوة الإسكانية حسب أقل التقديرات هي قرابة ٢.٤ مليون وحدة سكنية وترتفع في بعض التقديرات لتصل الى ٤.٥ مليون وحدة، فهنا نجد أن هذا العدد المقر من قبل الوزارة صغير وإذا دخلنا في دوامة المهلة الزمنية اللازمة من قبل الوزارة لإنهاء الإجراءات التنفيذية التي قد تطول لعدة سنوات وبمراعاة شح الأيدي العاملة بقطاع المقاولات وغيرها من معوقات قد يطول تعدادها هذا سيسفر عن فقد صبر المستهلكين العقاريين وتعود الحالة على ما كانت عليه سابقا وتستمر الأسعار كما هي، ومن جهة مقابلة لا بد من الإقرار أن لهذا الإعلان من قبل الوزارة من آثار ايجابية على تشجيع مسار الحركة التصحيحية لأسعار الاراضي لا سيما لو تم تفعيل القرارات الأخرى التي أعلنتها الوزارة مثل فرض الرسوم على الأراضي البيضاء وغيرها التي سوف تفعل زيادة كم العرض من الأراضي بالسوق، بالتالي ستؤدي لانخفاض أسعار الأراضي، ومن هنا نخلص للقول إنه ربما تكون مبادرة الوزارة مثمرة لو استعجلت فعليا بوتيرة أدائها وانتهجت حلولا عملية في تنفيذ قراراتها ليلمس المواطن عمليا آثار هذا الإعلان الذي طال انتظاره والذي ربما جاء أقل من المأمول ولكن أن يأتي متاخراً أفضل من ألا يأتي.

الصندوق العقاري بؤرة هندسية

من جهته، أوضح عضو جمعية التثمين الأمريكية الدكتور محمد القحطاني أن أسعار المساكن تراجعت عن السابق بنسبة 20% مثل الدوبلكسات والمنازل القديمة، فقد كانت معروضة بمليون و 100 الف ريال وأصبح الآن سعرها بـ 950 ألف ريال، وهذا الأمر أدى إلى توافر المعروض.

وأكد أنه يجب على وزارة الإسكان أن تكون حريصة على إكمال مشروع السكن وأن تسلم المواطنين مستحقاتهم بأسرع وقت مع الإشراف على بنائها لأن هذا الأمر سيحفز التجار والمقاولين على استغلال المواطن الذي سيضطر لدفع فاتورة البناء، والذين أصبحوا حاليا العدو الأول للوزارة بدليل أن كثيرا منهم غير نشاطه إلى المقاولات لكي يعوضوا خسائرهم التي حصلت جراء ابتعاد الكثير عن شراء منتجاتهم، كما يجب على الوزارة أيضا متابعة مشاريعها حتى تكبر وأن تجلب الشركات العالمية المشهود لها بالمشاريع السكنية الجبارة مثل الشركات التركية واليونانية والأسبانية وطرح المنافسة فيما بينها لكي تقدم مساكن ذات جودة عالية مع الإشراف على التنفيذ من خلال استغلال موظفي الصناديق العقارية بكافة أنحاء المملكة وتحويلهم إلى مشرفين وبؤر هندسية تتابع بدقة.

وأشار القحطاني إلى أن الوحدات التي طرحها بعض العقاريين في سوق المنطقة عبارة عن وحدات تجارية وخالية من الجودة المطلوبة وأسعارها جدا مرتفعة دفعت الكثير من المستهلكين إلى العزوف عن شرائها، وبالتالي هذا الأمر سيكون دافعا لتحسين الجودة مستقبلا من قبل الملاك والمقاولين، مؤكدا أن كثيرا من الوحدات ظهرت بها عيوب في أول ثلاث سنوات من ناحية السباكة والكهرباء والهيكل الإنشائي وذلك لعدم وجود مراقبة من قبل الجهات المعنية.